Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью

Важной экономической чертой доходного объекта недвижимости является «рентный доход», генерируемый земляным участком и улучшениями.

Рента и арендная плата на рынке недвижимости это функция

Q=f (L, K)

Эта же формула полностью должна быть использована и для описания взаимодействия земли и вне земляных причин производства. В этом случае˸

L – земля,

K Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью – вне земляные причины производства.

Один и тот же итог производства должна быть достигнут с внедрением разных технологий, любая из которых представляет собой определенную комбинацию причин производства. В случае если мы применим приведенные положения к предмету экономики объекта недвижимости, то бывают изготовлены последующие выводы. Один и тот же объём продукции (площадь Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью создаваемых построек и сооружений) должна быть обеспечен за счёт разных композиций обозначенных причин исходя из выбора варианта застройки, используемых планировочных решений, строй материалов и технологий.

По отношению к земле, как и по отношению к вне земляным факторам справедливо положение об убывании предельной производительности 1-го фактора производства при неизменности Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью другого.

По мере приложения к земле все новых порций капитала прирост выручки (цены объектов недвижимости) будет равномерно уменьшаться и, в конечном счете, возможно окажется ниже издержек (издержек) что и будет означать достижение очень вероятных и действенных масштабов вложения капитала в землю.

Целью производства для производителя (застройщика) является максимизация эффективности Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью вложений капитала в землю, что просит рационального рассредотачивания средств меж разными факторами производства.

Особенностью сферы недвижимости будет то, что земляные участки отменно отличаются друг от друга, так что переход от наименьшего количества земли, применяемого при разработке объектов недвижимости, к большему вероятен, обычно, при удалении от центра городка, так что Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью это движение будет означать и понижение выручки от реализации единицы недвижимости (кв. метра, например).

Следует направить внимание на то, что соотношения вкладов земли и вне земляных причин в значимой мере определяются действующими градостроительными нормативами, которые регламентируют такие характеристики как площадь застройки, коэффициент использования местности, соотношение меж площадью земляного участка и высотой строений Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью и пр.

Значимой особенностью ренты будет то, что рента заходит в состав цены продукта другим образом, чем заработная плата и прибыль.

Высочайшая либо низкая заработная плата и прибыль на капитал являются предпосылкой высочайшей либо малой стоимости; напротив, больший либо наименьший размер ренты - итог уровня цены. Величина ренты находится Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью в зависимости от величины цен на продукцию.

Рента должна быть определена как разница меж ценой продукта и издержками (включая нормальную прибыль).

R =V-(K+L)- r(K+L)

R-рента

V-стоимость продукта (например, объекта недвижимости)

K,L- капитал и труд (вне земляные причины производства)

r- барьерная (применимая) ставка капитализации Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью (ставка доходности) для вне земляных причин).

Способность земли приносить ренту определяет ценность, а как следует, и стоимость земли˸

M = R/i

M - цена земли,

i – применимая ставка доходности для потенциального приобретателя земли.

Незапятнанная, общая (валовая), распределенная и процентная рента. Исчисление арендной платы может базироваться на принципах незапятанной либо общей Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью ренты.

Уплата незапятанной ренты подразумевает, что арендатор сам оплачивает все расходы по содержанию арендуемых помещений, коммунальных платежей, а арендодателю выплачивает сумму, которая является незапятнанным доходом от недвижимости.

Незапятнанная рента = возврат капитала + доход на капитал (арендный процент)

При общей ренте арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, а все расходы по содержанию Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью объекта несет арендодатель.

Общая рента = возврат капитал + арендный процент + возмещение издержек по содержанию помещений.

Следует подразумевать, что незапятнанная и общая рента - ϶ᴛᴏ базисные противостоящие друг дружке понятия, и на их базе может существовать много определенных методов расчёта арендной платы исходя из определенной экономической ситуации, позиций арендодателя и арендатора.

Так, в качестве третьего Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью варианта достаточно нередко именуют «распределенную ренту», при которой в арендную плату врубается часть операционных издержек, а другие арендатор оплачивает дополнительно (либо сам делает нужные работы).

Кроме незапятанной и общей ренты, принципиально направить внимание на выделение в качестве особенной разновидности процентной ренты, которая довольно обширно используется при сдаче Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью в аренду торговых помещений. Сущность процентной ренты заключается в том, что вся арендная плата͵ которую арендатор должен выплачивать арендодателю, разбивается на две части˸ постоянную и переменную (которая представляет собой часть от объёма товарооборота арендатора).

Контрактная и рыночная арендная плата. Контрактная арендная плата (контрактная рента) – уровень арендной платы, зафиксированный в договоре Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью аренды. Рыночная арендная плата (рыночная рента) – уровень арендной платы, складывающийся в каждый данный момент времени на рынке.

Расчет площадей строения при установлении арендной платы (приложение). Более нередко при проведении расчетов оперируют последующими понятиями˸

Общая площадь строения - полная внутренняя площадь строения, включая подвалы, технические этажи, чердаки и пр.

Арендная площадь строения – полная внутренняя Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью площадь строения, не считая площади вертикальных просветов ( лестницы, лифты).

Нужная площадь строения – площадь, конкретно занимаемая арендаторами, не считая общих для всех арендаторов помещений – коридоры, туалеты и др..

Выгодная площадь в расчете на арендатора – обычно, это арендная площадь, которая для каждого арендатора рассчитывается с применением коэффициента͵ учитывающего его долю в Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью использовании общей площади, доступной всем арендаторам.

Для расчёта выгодной площади арендатора предлагается применяемую арендатором площадь множить на коэффициент «рентабельная площадь (арендуемая) / нужная (применяемая) площадь» (коэффициент R/U).

В качестве характеристик, отражающих эффективность использования объектов недвижимости, созданных для извлечения дохода методом сдачи в аренду, обычно, рассматриваются незапятнанный операционный доход Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью и незапятнанный валовой доход. При всем этом для осознания их очень принципиально также разглядеть такие характеристики как возможный валовой (либо рентный) доход, действенный валовой доход, операционные расходы (издержки).

Возможный валовой доход(ПВД; PGI) – потенциально вероятный доход в виде рентных поступлений, который может принести объект недвижимости при стопроцентной занятости в течение всего периода владения Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью. ПВД – гипотетичная величина, так как не учитывает утраты, возникающие в связи с неполной занятостью объекта и утраты, возникающие в связи со сменой арендаторов. Расчет ПВД следует производить с учетом уровня контрактных и рыночных ставок арендной платы.

Реально получаемый доход от объекта отличается от ПВД. Эти отличия Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью связаны с факторами 2-ух видов.

Причины, ведущие к понижению ПВД.

Сначала, всегда есть периоды времени, когда объект оказывается временно незанятым по причинам смены арендаторов. По этой причине очень принципиально внесение корректировок в ПВД с учетом оборачиваемости сдаваемых в аренду помещений. На базе анализа рыночной инфы о оборачиваемости офисных помещений и Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью сроках экспозиции можно оценить данную величину.

Во-2-х, часть помещений может сдаваться в аренду по льготным расценкам.

В-3-х, понятно, что раз в год часть нерадивых арендаторов, съезжая, не погашает свою задолженность по оплате аренды.

Причины, увеличивающие величину доходов от недвижимости.

К числу таких причин относятся оказание услуг по авто Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью парковки, предоставление услуг связи (например, подключение к информационным сетям), предоставление в прокат мебели, офисной техники и пр., предоставление услуг по охране помещений и пр.

Доходы от предоставления такового рода услуг образуют остальные доходы, увеличивающие величину ПВД.

Управляющий может значительно понизить утраты от незанятости помещений либо неоплаты аренды за счёт Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью кропотливой договорной работы.

Так, в случае если в договорах аренды предвидено предупреждение арендатором о прекращении арендных отношений за определенное время до съезда, то это дает способности управляющему заблаговременно начать работу по вербованию других арендаторов, что уменьшает сроки незанятости помещений.

Действительный (действенный) валовой доход (ДВД, EGI) от объекта недвижимости представляет Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью собой возможный валовой доход, скорректированный с учетом незанятости помещений, утрат от нерадивых арендаторов, льгот по арендной плате, иных доходов от объекта недвижимости. За счёт действенного валового дохода должны быть компенсированы операционные расходы.

Операционные расходы (ОР,OC) - расходы на обеспечение обычного функционирования объекта в согласовании с его назначением и, соответственно, обеспечение воспроизводства Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью реального валового дохода. Общий принцип включения либо не включения тех либо других фактических расходов, которые несет собственник либо управляющий объекта͵ в состав операционных расходов заключается в том, относятся ли они к объекту как таковому либо связаны с определенным собственником, определенными критериями приобретения им объекта. В операционные расходы врубаются Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью фактические расходы, связанные конкретно с объектом. На базе учета операционных расходов можно перейти к чистому операционному доходу. Незапятнанный операционный доход есть разница меж фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости.

Незапятнанный операционный доход (ЧОД, NOI) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов и отчислений на замещение частей Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью строения и оборудования, срок службы которых наименее срока экономической жизни строения.

Уровень операционных расходов прямо оказывает влияние на величину незапятнанного операционного дохода, а, как следует и прибыли от объекта недвижимости. При всем этом, совместно с тем, уровень и качество операционных расходов прямо оказывают влияние на привлекательность помещений для их Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью юзеров, а, как следует, и уровень доходов от их эксплуатации.

На базе показателя незапятнанного операционного дохода бывают образованы такие характеристики как поток денег до налогообложения (ПДН) либо незапятнанный валовой доход (ЧВД).

Незапятнанный валовой доход ( поток денег до налогообложения) появляется методом вычитания из незапятнанного операционного дохода платежей Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью по обслуживанию долга, также издержек на восстановления изношенного капитала (амортизации)˸

ЧВД = ЧОД – амортизация – сервис долга

На основании показателя незапятнанного валового дохода должна быть определена конечная эффективность управления объектом недвижимости, которая определяется доходом на свой капитал (незапятанной прибылью)˸

ДСК = ЧВД – налоги на прибыль

Формирование и расчет системы характеристик, отражающих доходность объектов недвижимости, является Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью основой для принятия вкладывательных решений, (например, о приобретении, преобразовании либо перепрофилировании объекта), об отчуждении объекта͵ об эффективности работы управляющего и т.д.

Совместно с тем, сам по для себя он еще не предоставляет довольно инфы для принятия действенных управленческих решений. Оценить, как отлично либо неэффективно управление объектом, можно 2-мя Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью основными путями˸

- через сопоставление характеристик, отражающих доходы и расходы по данному объекту с подобными (лучше, наилучшими) рыночными данными;

- через сопоставление фактических характеристик с модельными данными, которые бывают получены на базе анализа лучшего и более действенного использования недвижимости.

Одним из общих характеристик эффективности использования объекта недвижимости является величина годичный общей Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью нормы рентабельности (доходности) капитала.

Норма рентабельности (общий коэффициент рентабельности - ОКР) всего инвестированного капитала определяется как отношение величины годичного незапятнанного операционного дохода, приобретенного от объекта недвижимости к общей сумме средств, вложенных в данный объект (при условии типичности вложений к рыночной цены данного объекта недвижимости). Данный показатель для целей оценки эффективности можно Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью сопоставить с показателем, рассчитанным на базе ННЭИ для данного объекта либо со среднерыночным коэффициентом капитализации для объектов недвижимости данного предназначения.

Аспектом эффективности оперативного управления объектом будет соотношение ОКР=ОКРннэи либо ОКР≥Ro при всем этом должно производиться соотношение ОКРннэи≥Ro. Наивысшую величину ОКР можно получить достигая очень высочайшего уровня значения Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью величины реального (действенного) валового дохода, за счёт минимизации утрат от недозагрузки и роста арендных поступлений, также минимизируя величину коэффициента операционных расходов KОР=ОР/ЭВД. При всем этом очень принципиально также уделять свое внимание на соответствие КОР среднерыночным данным.

Механизм образования дифференциальной ренты в сельском хозяйстве

Участки/ характеристики наилучший Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью средний худший
Издержки (включая нормальную прибыль)
Выпуск
Издержки на единицу
Стоимость
Выручка
Рента

Из данных, приведенных в таблице, видно, что если б цены формировались бы на базе издержек на средних и наилучших землях, то на худших землях хозяйствовать нерентабельно Вследствие этого цены на продукцию подымаются и становится прибыльно Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью использовать худшие земли.

Таким макаром,

1) издержки на худших землях лежат в базе цены на продукцию;

2) на наилучших и средних землях появляется дополнительный доход;

3) дополнительный доход является результатом наилучшего свойства земли и принадлежит ее собственнику.

Дифференциальную ренту принято делить на ренту по плодородию и ренту по местоположению (что поближе к экономике Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью недвижимости).

Ренту по местоположению нередко используют при анализе сельскохозяйственного и промышленного производства, имея в виду, что близость либо удаленность от рынков сбыта оказывает влияние на величину издержек производителя. Эти положения бывают полностью применены и при анализе процессов, происходящих в сфере недвижимости. Но у сферы недвижимости есть и значимая Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью особенность – положение оказывает влияние, не только лишь на издержки, да и на доход˸ объекты, наилучшие по местоположению имеют и огромную стоимость, что несколько меняет механизм сотворения и присвоения ренты. Смысл этих конфигураций должна быть продемонстрирован методом внесения неких конфигураций в приведенную выше табл.

Участки/причины Ближний Средний Далекий
Издержки (включая нормальную Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью прибыль)
Выпуск
Издержки на единицу продукции
Стоимость
Выручка
Рента

Как лицезреем, в этом случае рента появляется как следствие того, что при схожем качестве инвестиций в землю (на практике, естественно все намного труднее, так как инвестиции в наилучшие участки земли отличаются по своим чертам от инвестиций в худшие участки, но сущности Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью дела это не меняет), они приносят больший доход, содержащий рентную составляющую.

Причина дифференциальной ренты в сфере недвижимости – ограниченность земель и различия в их качестве. Источник – более высочайшая стоимость на объекты недвижимости, имеющие наилучшее положение.

Другой вариант разделения дифференциальной ренты – деление на ренту первого и второго рода, где рента первого рода Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью появляется только как следствие естественных причин (естественное плодородие и положение), а рента второго рода как итог вклада экономических причин (вклад человека).

В реальной хозяйственной практике фактически всегда сдаваемый в аренду земляной участок является результатом взаимодействия земли и вне земляных причин (мелкие камешки, склады и пр., в связи с этим Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью уплачиваемая за земляные участки арендная плата содержит в себе как конкретно ренту, так и плату за использование капиталом.

На практике практически всегда есть вклад капитала (рента второго рода) – в связи с этим арендная плата за земляной участок˸ рента + износ капитала + процент на капитал. Соответственно этому, ставка, по которой должна Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью определяться арендная плата за использование земляного участка с улучшениями, должна включать в себя ставку ренты, ставку возврата капитала, ставку дохода на капитал˸

r = r1+r2=r3

r – общая ставка для определения арендной платы

r1- ставка ренты

r2 – ставка возврата капитала

r3- ставка дохода на капитал

Структура операционных расходов

Операционные расходы разделяются на две Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью группы: условно неизменные (Еc) и условно переменные (Еv) создаваемые из достаточно полного общего списка расходов. В табл. представлен примерный список операционных расходов, соответственный «полной» аренде, при которой предусматривается включение в арендную ставку всех видов операционных расходов, связанных с функционированием арендуемых частей объекта недвижимости. В «классической» теории оценки Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью операционные расходы группируются в три блока: неизменные расходы, не зависящие от уровня загрузки объекта; переменные расходы, зависящие от уровня загрузки помещений, и резерв замещения (ресурсы на отложенный ремонт). Обозначенное разделение недостаточно разумно, потому что в состав ресурсов на отложенный ремонт врубаются как переменные, так и неизменные расходы. А именно Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью, в резерв замещения врубаются:

- расходы, зависящие от загрузки объекта арендаторами и от интенсивности эксплуатации помещений (ремонт покрытия полов, внутренней отделки стенок, оборудования и сетей газоснабжения, водоснабжения, вентиляции и кондиционирования);

- расходы, связанные с компенсацией разрушительного воздействия природных сил (кровля, внешняя отделка стенок), также издержки на восстановление эксплуатационных свойств систем теплоснабжения и Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью обеспечение безопасности, планируемые даже для объекта, временно выведенного из эксплуатации.

Таблица виды ОР
Вид расходов Неизменные Еc Переменные Еv
Налоги На недвижимость На заработную плату персонала
Страховка Страховка -
Управление Управленческий учет Заработная плата управляющих с затратными расходами
Бухгалтерские и юридические услуги Бухгалтерский учет главных фондов и неизменные платежи Бухгалтерское и Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью юридическое сервис арендных и подрядных отношений
Маркетинг и работа с арендаторами Исследование рынка и реклама Работа по удержанию арендаторов
Энергоснабжение Антиаварийное теплоснабжение строения Теплоснабжение арендуемых помещений
- Электроснабжение
- Газоснабжение
Коммунальные услуги - Водоснабжение
- Сточная канава
- Удаление мусора
Эксплуатация - Вентиляция, кондиционирование
- Расходные материалы
- Сервис лифтов
- Дезинсекция
Уборка местности Уборка помещений
Техническое сервис Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью Отложенный ремонт кровли, теплосетей, фасада, огораживаний Маленький и отложенный ремонт облицовки, оборудования и сетей
Обеспечение безопасности Автоматическая система оповещения Служба безопасности
- Прибавки за сверхурочные услуги
Остальные расходы (из иных доходов) Сервис маркетинговых носителей -
Сервис систем связи и сетей Сервис оборудования связи
Энергоснабжение и ремонт автомобильные стоянки и торговых Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью площадок Автосервис для юзеров
Сервис мастерских Личные услуги
Другое Другое

К примеру, к неизменным расходам следует отнести:

- издержки на упоминавшееся «анти аварийное» теплоснабжение на уровне, исключающем вымерзание сетей и конструкций;

- расходы на эксплуатацию полу автоматической системы обеспечения безопасности в здании без дежурства на вахте;

- обозначенные выше издержки на своевременный ремонт кровли Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью и сетей из средств, планируемых как резерв замещения.

Уже на данной стадии анализа операционных расходов необходимо подразумевать, что в их состав не врубаются:

- платежи по обслуживанию долга (они вычитаются позже из незапятнанного операционного дохода);

- амортизационные отчисления (резерв средств на возврат капитала остается в составе всех видов доходов);

- серьезные вложения Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью в развитие объекта (они должны вычитаться из незапятанной прибыли);

- доходы от корпоративного бизнеса, использующего недвижимость (недвижимостью генерируется только часть доходов от бизнеса);

- налоги на прибыль (учитываются позже на стадии расчета доходов).

В составе этих расходов не должны находиться также издержки, не включенные в плату за использование объектом Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью (к примеру, при «распределенной» аренде). В то же время следует подразумевать, что в составе операционных расходов должны быть представлены все издержки, сопровождающие получение доходов, включенных в возможный валовой доход (в том числе иных доходов).

Значительно, что в состав источников получения дополнительных (иных) доходов врубаются ресурсоемкие виды сервисного бизнеса Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью: прокат и маленький ремонт автомобилей, мебели и техники. Внедрение таких источников в практике управления недвижимостью в принципе может быть. Но включение в доходную часть бюджета объекта недвижимости не только лишь платы за внедрение частей объекта недвижимости для организации бизнеса, но также и других частей дохода от бизнеса может быть только при соблюдении Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью дополнительных критерий. Сначала, фактически расходы на персонал, материалы, ремонт технологического оборудования и автомобилей должны врубаться в состав операционных расходов. Не считая того, все нюансы этого бизнеса (сервисного для арендаторов помещений) должны быть стопроцентно подконтрольны управляющему объектом недвижимости. Последнее принципиально, так как в вознаграждение управляющего врубается оплата Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью его труда, затраченного на получение этих доходов.

Отметим тут и особенность учета серьезных издержек на навесные потолки, перегородки, пристройки: независимо от того, предусмотрены эти вложения арендным контрактом либо нет, и от того, на чьи средства (собственника либо арендатора) они создаются, серьезные издержки в состав операционных расходов не врубаются, потому что Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью финансироваться они должны из незапятанной прибыли.

Имеются особенности и в учете амортизационных отчислений: в состав операционных расходов они не врубаются, но учитываются при расчете налога на прибыль, когда в качестве налогооблагаемой базы употребляется валютный поток до уплаты налогов, уменьшенный на годичную сумму упомянутых амортизационных отчислений.

Незапятнанные доходы объекта недвижимости Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью. Незапятнанный операционный доход (ЧОД = NOI = Io) представляет собой незапятнанный годичный доход на весь капитал (свой и заемный), инвестированный в изучаемый объект недвижимости. Рассчитывается он как разность действенного валового дохода и операционных расходов (Io = Ieg - Е0). Незапятнанный операционный доход содержит в себе две составляющие: часть, приходящуюся на заемные средства Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью (платежи по обслуживанию долга ОД = DS = Im), и часть, приходящуюся на собственные средства (незапятнанный валовой доход до налогообложения ЧВД = PTCF = Ie). Заметим, что в составе последнего дохода имеется часть, созданная для скопления средств, призванных обеспечить обычное воспроизводство объекта по истечении срока его жизни, потому что по приведенной выше схеме из ЭВД Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью не вычитались средства, обычно планируемые для этой цели (амортизационные отчисления Am). Сейчас эти средства исключаются из налогооблагаемой базы при исчислении налога на прибыль по ставке налога КТ.

Незапятнанный доход от эксплуатации объекта (ЧД = ATCF = Iat) находится вычитанием из незапятнанного валового дохода Ie налога на прибыль Tax = Tpr и содержит Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью внутри себя чистую прибыль и сумму, резервируемую для обеспечения обычного воспроизводства изнашиваемого объекта по истечении срока его жизни.

Не считая обозначенных выше доходов, получаемых раз в год, в бюджете объекта либо комплекса объектов учитывается доход от реализации объекта Rev = Vn получаемый по окончании вкладывательного цикла в конце n-го Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью периода. Значительно, что этот доход «очищается» от налога на сделку и миниатюризируется на величину транзакционных издержек.

При использовании объекта в качестве денежного (вкладывательного) актива рентный доход определяется как сумма средств, передаваемых юзером собственнику в виде арендной платы в обмен на право владения и (либо) использования землей и (либо) улучшениями Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью (строениями, коммуникациями) в течение определенного периода времени.

Арендная плата͵ с одной стороны, является платой за использование имуществом, с другой – экономической формой реализации принадлежности.

Главным стоимостным параметром, отражающим экономический смысл арендных отношений является ставка арендной платы = величина валютных платежей в единицу времени за единицу площади (руб. в год / кв. метр и пр Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью.). Уровень ставок арендной платы в критериях рынка формируется на базе взаимодействия спроса и предложения и определяется последующими факторами˸ положение, физические (технические), экономические, удобства и сервисные способности.

На практическом уровне мало допустимый исходя из убеждений арендодателя уровень арендной платы должна быть определен как сумма амортизации капитала, налога на имущества, расходов по Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью страхованию имущества.

Наибольший уровень арендной платы за объекты недвижимости определяется˸

- соотношением спроса и предложения на рынке аренды недвижимости (как и на рынке продаж, так как приобретение объекта недвижимости в собственность может рассматриваться как кандидатура аренде);

- набором предоставляемых арендатору услуг;

- рассредотачиванием меж арендатором и арендодателем нагрузки по содержанию объекта Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью недвижимости.

Налогообложение недвижимости и учет налогов

К особенностям учета налогов в структуре операционных расходов относится то, что тут не считая налогов на недвижимость (земля и строения) учитываются неотклонимые платежи (в бюджет и внебюджетные фонды), начисленные на зарплату (пенсионный фонд, соц и мед страхование).

Налоги на зарплату целенаправлено учесть не отдельной строчкой, а Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью совместно с надлежащими расходами. Налог на добавленную цена учитывается в составе операционных расходов при расчете платежей наружным подрядчикам (включая вознаграждение управляющей компании). Заметим, что этот налог учитывается при расчете доходов, так как ставка арендной платы указывается с учетом этого налога. Тогда обеспечивается «представительство» этого налога в составе незапятнанного операционного Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью дохода, что при капитализации последнего в рыночную цена обеспечивает присутствие налога на добавленную цена и в составе величины цены объекта.

Налог на недвижимость взимается с одного объекта, включающего в себя земляной участок и улучшения и представленного под единым номером в кадастре недвижимости.


principi-arbitrazhnogo-processa.html
principi-avtomaticheskogo-indeksirovaniya-i-referirovaniya.html
principi-bankovskogo-prava.html